Tasación hipotecaria condicionada: ¿qué es y cómo evitarla al comprar tu casa?

Para muchos compradores la tasación hipotecaria condicionada es totalmente desconocida y se encuentran la desagradable sorpresa en su propio caso. En este post aclararemos las dudas generales sobre esta tasación y nos centraremos en consejos para evitar este resultado en tu tasación hipotecaria. 

¿Qué es una tasación con condicionantes?

Una tasación hipotecaria condicionada se emite ante la ausencia de determinada documentación necesaria, o cuando surgen discrepancias entre la identificación física, registral y catastral del inmueble, existen dudas sobre su estado de ocupación y uso, sobre su régimen de protección pública, o de su adecuación al planeamiento urbanístico vigente, tras las comprobaciones mínimas necesarias que establece la Orden ECO/805/2003, que regula las tasaciones para préstamos hipotecarios y otras finalidades.

¿Qué condicionantes pueden existir en una tasación hipotecaria condicionada?

Condicionantes: surgen cuando no se han podido realizar las comprobaciones mínimas necesarias que establece el art. 7 de la Orden ECO/805/2003, o no se ha podido disponer de alguno de los documentos señalados en el art. 8 de la citada Orden. 

- Comprobaciones mínimas:

• Identificación física del inmueble, descripción y superficie, concordantes con la documentación utilizada, así como servidumbres visibles y estado de construcción o conservación.
• Estado de ocupación, uso y explotación.
• En viviendas, régimen de protección pública.
• Régimen de protección del patrimonio.
• Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente.

- Documentación necesaria: según el tipo de bien, finalidad de la tasación, estado de ocupación y método de valoración utilizado. Para tasación con finalidad garantía hipotecaria, de vivienda terminada: 

• Certificación registral o nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de emisión de la valoración.
• Si la vivienda está sujeta a protección pública: cédula de calificación o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo legal de venta o de alquiler.
• Caso de vivienda arrendada: contrato de arrendamiento y último recibo alquiler.

Por otro lado, se considerará que existe un supuesto de advertencia general en el informe de tasación de vivienda terminada, en los siguientes casos:

• Cuando haya discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral o catastral (imprecisión, falta de coincidencia, linderos…) que no induzcan a dudar sobre su identificación y que no influyan previsiblemente en el cálculo de valores. Conviene aportar la escritura del inmueble, además de la nota simple o certificación registral.

• Cuando el inmueble no está conforme con el planeamiento urbanístico vigente, salvo que se haya emitido un condicionante.

• Cuando no siendo exigible la emisión de un condicionante, no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble.

• Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa, o en base a licencias urbanísticas que contengan condiciones que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor de tasación.

• Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes a los indicados en el art. 15.1 de la Orden ECO/805/2003.

• Cuando para determinar el valor máximo legal no se ha dispuesto de Cédula de calificación o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo legal de venta o de alquiler.

• Cuando no exista referencia catastral de la finca o no pueda ser conocida a través de la oficina virtual del Catastro.

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