Guía sobre el valor hipotecario para futuros propietarios

Uno de los conceptos que pueden generar dudas al pedir un préstamo para tu vivienda es el valor hipotecario. En esta guía lo aclaramos y resolvemos las dudas principales que surgen en el momento de la tasación de tu vivienda.

¿Qué es el valor hipotecario?

Es un tipo de valor sostenible a largo plazo y calculado en base al principio de prudencia para resistir sin alteraciones las fluctuaciones del mercado.

Las normas europeas de valoración (EVS) definen el valor hipotecario o mortgage lending value como un tipo de valor sostenible a largo plazo, a diferencia del valor de mercado, que establece el valor en una fecha determinada. En concreto las EVS definen el valor hipotecario como el valor determinado a través de una valoración prudente de la comerciabilidad futura de un inmueble, teniendo en cuenta los aspectos sostenibles a largo plazo del mismo, las condiciones normales y locales del mercado, el uso actual del inmueble y sus posibles usos alternativos.

En España, el valor hipotecario está incluido y definido en la Orden ECO/805/2003, de la siguiente forma: valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH) es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comercializar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

¿Cómo se puede determinar el valor hipotecario de una vivienda?

Ajuste o descuento sobre el valor de mercado por comparación. Se determina el valor de mercado por comparación de la vivienda y se aplicará un ajuste a ese valor cuando concurran las circunstancias expresadas en el artículo 12 de la Orden ECO/805/203, esto es:

• Que el valor de tasación se calcule para la finalidad de garantía hipotecaria.
• Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación.
• Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años.

¿Qué diferencia hay entre valor de hipotecario y valor de tasación?

Aunque ambos conceptos están muy relacionados, existen diferencias entre valor hipotecario y valor de tasación. El valor de tasación está basado en el valor hipotecario y este en el valor de mercado. En la Orden ECO/805/2003 se definen esos conceptos de la siguiente forma:

• Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza de inmueble, para negociar su venta.

• Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comercializar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
  

• Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.