¿Cuál es la diferencia entre el Valor Catastral, el Valor de Referencia del Catastro y el Valor de Mercado?

Diferencia entre valor catastral y valor de referencia de Catastro

El valor catastral es un valor administrativo asignado por la Dirección General del Catastro, según normativa de valoración catastral (RD-L 1/2004 (TRLCI) y RD 1020/1993) que se utiliza para calcular determinados impuestos municipales, como el Impuesto de bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía (IIVTNU). Es un valor que se actualiza con poca frecuencia (transcurridos varios años), por lo que no siempre refleja los cambios del mercado inmobiliario, lo que puede generar discrepancias entre el valor de mercado real de un inmueble y su valor catastral. 

El valor catastral se actualiza a través de "ponencias catastrales", que son valoraciones masivas de todos los inmuebles de un municipio. El valor catastral así calculado equivaldría conceptualmente a un valor de mercado sobre el que se ha aplicado un descuento importante (coeficiente RM de Relación con el Mercado). Otra particularidad es que el valor catastral se obtiene y expresa como la suma del valor del suelo y del valor de la construcción. Se calcula teniendo en cuenta aspectos como la ubicación, el tamaño, el uso del inmueble, su antigüedad, características y las condiciones del terreno donde está construido el inmueble.

En cambio, el valor de referencia de Catastro se introdujo con la Ley 11/2021 y su utilización entró en vigor en enero de 2022, para evitar la subdeclaración de valores en operaciones como compraventas, donaciones o herencias. El valor de referencia del Catastro es un concepto que busca reflejar mejor los precios de mercado reales de compraventa de inmuebles según consta en los Registros de la Propiedad, lo que lo hace más dinámico y ajustado al mercado actual. Se publica anualmente, lo que permite a los contribuyentes saber con exactitud el valor que Hacienda asigna a sus inmuebles. 

Se utiliza como base imponible de los impuestos aplicables a esas operaciones, es decir, los de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y los de Sucesiones y Donaciones (ISD). Por ello este valor se actualiza cada año y trata de reflejar la evolución del valor de mercado del inmueble. Este valor se obtiene a partir de un análisis de precios de mercado en la zona, realizado por la Dirección General del Catastro. La metodología consta de varias fases:

• En primer lugar, se divide todo el mapa de España en «ámbitos homogéneos», que son zonas geográficas en las que las edificaciones son de similar tipología y valor.
• A continuación, se define para cada uno de dichos ámbitos cuál es el «producto inmobiliario típico», es decir la vivienda de características medias en esa zona.
• Posteriormente se realiza un estudio de mercado con la información de compraventas efectuadas en esa zona en los últimos meses, según Registros de la Propiedad.
• Se le asigna a ese «producto típico» un valor medio.
• Finalmente se compara ese producto típico con cada una de las viviendas del ámbito y se aplica una serie de reglas y operaciones que, teniendo en cuenta las diferencias entre ambos inmuebles, sirven para corregir o «adaptar» el valor medio a cada una de las viviendas particulares del ámbito.
• El último paso es aplicar una minoración del 10% al valor obtenido, por criterio de prudencia.

Diferencia entre valor catastral y valor de mercado

• El valor de mercado se define en la Orden ECO/805/2003 como el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Este valor es esencial en tasaciones oficiales, como las necesarias para hipotecas. Varía según las fluctuaciones del mercado inmobiliario.

• El valor catastral es una herramienta de la Administración Pública que, como se actualiza con poca frecuencia, no refleja la realidad del mercado inmobiliario.

En resumen: ¿en qué se distinguen el valor catastral, el valor de referencia del Catastro y el valor de mercado?

Imagina que estás vendiendo tu casa: el precio de venta se definirá según el valor de mercado, pero al calcular los impuestos, como el de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el valor de referencia del Catastro será el que determine la base imponible mínima. Mientras tanto, el valor catastral se aplicará para el pago del IBI. En cuanto a la plusvalía municipal, se determina tomando como referencia los valores del suelo en las fechas de adquisición y de venta del inmueble.

Por tanto, estos valores tienen aplicaciones distintas, aunque a menudo se usen de forma complementaria:

1. El valor catastral sirve para calcular impuestos municipales, como el IBI y el IIVTNU.
2. El valor de referencia del Catastro establece una base mínima para la Administración Pública en operaciones de compraventa, donaciones o herencias, para liquidar los impuestos tales como ITP, AJD y ISD.
3. El valor de mercado reflejaría el precio real al que podrías vender tu propiedad, siendo clave en negociaciones y tasaciones.